Продажа дома, приобретенного по семейной ипотеке, возможна, но требует соблюдения ряда юридических процедур. Здесь важно учитывать три ключевых момента: дом находится в залоге у банка, в сделке использовался материнский капитал, а также могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети.
1. Получение согласия банка
Пока ипотека не погашена, дом является залоговым имуществом. Без согласия банка продать его нельзя. Как правило, банк соглашается на продажу при условии, что вы погасите остаток долга из средств покупателя. Банк может предложить два варианта:
- Закрытие кредита до сделки (покупатель переводит деньги банку, после чего снимается залог, и оформляется продажа).
- Переоформление ипотеки на покупателя (если банк одобрит новую заявку).
2. Если использовался материнский капитал
В таком случае вы обязаны были выделить доли детям. Продать дом без разрешения органов опеки и попечительства нельзя. Органы опеки дают согласие, если детям будет предоставлено не меньшее по размеру и условиям жилье. Поэтому нужно заранее подготовить документы, подтверждающие, что после продажи дети получат доли в новом жилье.
3. Порядок действий
- Обратиться в свой банк и получить письменное согласие на продажу.
- Согласовать с Росреестром и опекой (если есть доли детей) порядок снятия обременений.
- Заключить предварительный договор с покупателем, где прописать схему расчетов (чаще всего через аккредитив или счет эскроу).
- После погашения кредита и снятия залога зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
4. Налоги и отчетность
Если дом находился в собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от года покупки), при продаже может возникнуть обязанность уплаты НДФЛ 13% с суммы, превышающей имущественный вычет. Однако если вы покупаете новое жилье, можно воспользоваться правом на вычет повторно.
5. Практический совет
Чтобы избежать ошибок, рекомендую обратиться к юристу или нотариусу, специализирующемуся на ипотечных сделках. Он поможет правильно оформить документы, согласовать все с банком и опекой. Это значительно снизит риск отказа в регистрации сделки.
Итог: продать дом, купленный по семейной ипотеке, можно. Главное - получить согласие банка и органов опеки, правильно оформить передачу прав и убедиться, что интересы детей защищены. Тогда сделка пройдет законно и без осложнений.