Ваш вопрос очень распространён среди собственников коммерческой недвижимости. Разберём подробно, в чём разница между сдачей помещения в аренду как физического лица и как индивидуального предпринимателя (ИП), а также какие плюсы и минусы есть у каждого варианта.
1. Сдача как физическое лицо
- Налоги: физлицо платит НДФЛ 13% (или 15%, если доходы превышают 5 млн руб. в год). Однако налог необходимо рассчитывать и декларировать самостоятельно через 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Отчётность: минимальная – только подача декларации и уплата налога. Не нужно вести бухгалтерию или открывать расчётный счёт.
- Минусы: при регулярной сдаче нескольких помещений налоговая может признать деятельность предпринимательской и потребовать зарегистрировать ИП, доначислив налоги и штрафы.
2. Сдача как индивидуальный предприниматель
- Налоги: можно выбрать упрощённую систему (УСН): 6% с доходов или 15% с разницы "доходы - расходы". Это часто выгоднее, чем 13% НДФЛ, особенно при больших суммах аренды.
- Расходы: к расходам можно отнести коммунальные платежи, ремонт, амортизацию – это снижает налогооблагаемую базу.
- Отчётность: нужно вести учёт и сдавать декларации по УСН, но это можно поручить бухгалтеру или использовать онлайн-сервисы.
- Плюсы: ИП выглядит более надёжно для арендаторов, особенно юридических лиц – они предпочитают официальные договора с ИП, чтобы избежать риска претензий по налогам.
3. Дополнительные факторы
- Если вы сдаёте одно помещение и аренда – это не основной источник дохода, можно работать как физлицо.
- Если сдаёте несколько объектов, получаете стабильный доход, планируете расширение – лучше оформить ИП.
- Регистрация ИП позволит официально учитывать расходы, использовать расчётный счёт и заключать договоры от имени предпринимателя.
4. Вывод
Если цель – минимум бюрократии и сдаётся одно помещение, выбирайте вариант физлица. Если вы хотите работать системно, иметь прозрачную налоговую историю и потенциально снизить налоговую нагрузку – оформляйте ИП и применяйте УСН 6%.
Также рекомендую проконсультироваться с бухгалтером для расчёта налоговой нагрузки под ваши конкретные суммы аренды. Это поможет понять, какой вариант реально выгоднее именно в вашем случае.